Pomiędzy właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości często dochodzi do sporów. Niejednokrotnie ich zarzewiem jest wykonywanie przez właściciela jednego z nieruchomości pewnych działań, których skutek odczuwalny jest przez właściciela drugiej nieruchomości – robienie hałasu, zanieczyszczanie powietrza etc.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, właściciel nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Prawo to jednak doznaje swoistych ograniczeń. Jedne z nich związane są z immisjami.
Najczęściej z takimi sytuacjami mamy do czynienia w przypadku sąsiadów bezpośrednich. Czasami jednak zdarza się, iż działanie jednego z właścicieli nieruchomości wywołuje skutek również na nieruchomościach położonych dalej. Dlatego, mając na uwadze art. 222 Kodeksu cywilnego, za nieruchomość sąsiednią nie tylko uznamy tę, która bezpośrednio przylega granicą wobec naszej nieruchomości, ale należy również uznać taką nieruchomość, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu immisji.
Takie oddziaływanie właściciela na sąsiednie nieruchomości nazywamy immisjami. Ich istotą jest działanie na własnej nieruchomości, którego skutki odczuwalne są na nieruchomościach sąsiadujących. Zadaniem ustawodawcy jest unormować te zachowania. Najważniejszym celem jest tutaj zachowanie proporcjonalności – pomiędzy wolnością działania z jednej, a wolnością od immisji z drugiej strony.
Immisje dzieli się w następujący sposób:
- Bezpośrednie immisje – polegające na skierowaniu materii (substancji) na nieruchomość sąsiadującą. Jest to fizyczna ingerencja w grunt.
- Pośrednie immisje – polegające na pośrednim oddziaływaniu na nieruchomość sąsiadującą. Dzieli się je dalej na:
- materialne – polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiadującą cząstek materii lub fal (hałas, pył, zapach),
- niematerialne – polegające jedynie na wytwarzaniu konkretnych odczuć w psychice właściciela nieruchomości sąsiadującej – ingerujące w jego poczucie bezpieczeństwa lub estetyki.
Immisje bezpośrednie są jednoznacznie zakazane. Właścicielowi nieruchomości na nie narażonej przysługuje roszczenie negatoryjne, uregulowane w art. 222 § 2 k.c.
Inaczej sprawa ma się z immisjami pośrednimi. Osoba, która doświadcza immisji z nieruchomości sąsiedniej, ma prawo wezwać właściciela tej nieruchomości do zaprzestania działań, ewentualnie zmierzać do takiego zawarcia ugodowych warunków, aby każda ze stron mogła jak najmniejszym kosztem osiągnąć zadowalający dla niej wynik warunków współżycia.
Jeżeli jednak próby polubownego rozwiązania sprawy nie osiągną pożądanego skutku, właścicielowi nieruchomości, który doświadcza immisji, pozostaje wstąpić na drogę sądową. Dokonuje się tego korzystając z możliwości wytoczenia powództwa negatoryjnego.
Występuje się wonczas w celu uzyskania zakazu wytwarzania immisji, a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Sytuacja, która wykracza poza przeciętną miarę to immisja, która zagraża zdrowiu i życiu.
Warto w takiej sytuacji udać się do profesjonalnego pełnomocnika celem przygotowania odpowiednich dokumentów i otrzymania wsparcia w trakcie postępowania sądowego. Skontaktuj się z naszą kancelarią – zapewnimy Ci profesjonalne wsparcie doświadczonego zespołu prawników.