Instytucja służebności drogi koniecznej jest często stosowana w praktyce. Ustanawia się ją w przypadku, gdy posesja nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ma na celu zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości kosztem drugiej.
Kto może domagać się ustanowienia drogi koniecznej?
Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego ustanowienia służebności drogi koniecznej może domagać się właściciel nieruchomości (gruntowej bądź budynkowej), która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Odbywa się to za odpowiednim wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej służebnością i powinno w jak najmniejszym stopniu taką nieruchomość obciążać.
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może również domagać się użytkownik wieczysty.
Czym jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?
Służebność drogi koniecznej jest służebnością gruntową, nie ma charakteru osobistego i jej ustanowienie nie ma służyć poprawie komfortu przejazdu – ma charakter wyjątkowy.
Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?
Ustanowić służebność można na cztery sposoby. Najczęściej wykorzystywanym sposobem jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości obciążonej. Do ważności umowy wymagana jest forma aktu notarialnego. W umowie powinny być określone wysokość wynagrodzenia oraz odcinek, w którym przebiega droga. Służebność drogi koniecznej można ujawnić w księgach wieczystych obu nieruchomości, aczkolwiek nie jest to warunek konieczny do zachowania ważności czynności prawnej.
Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia, właściciel nieruchomości władnącej może wystąpić do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie gruntu z żądaniem ustanowienia służebności. Sąd rozpatrzy żądanie w postępowaniu nieprocesowym. Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje z mocy prawa. W żądaniu należy wskazać wszystkie strony (obu właścicieli, ewentualnych współwłaścicieli, a także innych właścicieli działek sąsiednich, przez których grunty hipotetycznie miałaby przebiegać droga).
Służebność może być ustanowiona także w drodze decyzji administracyjnej.
Zasiedzenie służebności
Służebność gruntową można nabyć w drodze zasiedzenia. W przypadku dobrej wiary, czyli sytuacji, w której posiadacz służebności pozostaje w usprawiedliwionej niewiedzy, że taka służebność mu nie przysługuje, jest to dwadzieścia lat. W sytuacji odwrotnej, termin zasiedzenia ulega wydłużeniu i stanowi trzydzieści lat.